距离住建部发布的《住宅项目规范》（下称《规范》）国家标准正式实施，仅剩下不到一个月了。有中介老早就跟笔者放风，山雨欲来风满楼！这一波新政，其目的虽是提升住宅建筑的安全、舒适、绿色、智慧水平，但从实际后果来看，对存量巨大的二手房市场可能形成较大打击。潜台词当然是——开发商在新政支持下，把新房建得那么好，以后二手房就没人要了。
说实话，笔者在这一点上的看法，倒不像某些中介销售那么悲观。
新一代住宅冲击二手房市场？
老百姓对住房的需求本身就是多层次、多样化的，大家收入水平千差万别，购买力也不太一样。有什么样的买家，就会有什么样的市场。过去这些年，国家花了大力气建设形成的多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，也正是适应了城市居民不断追求更美好生活的真实需求变化。难不成不搞那么多好房子，就能确保二手房交易“高枕无忧？”不见得！
懂的人都知道，自去年广州等地发布容积率新规以来，开发商在新一代住宅建设标准上的“互卷”，已经进入白热化阶段。有的项目通过创意规划设计或“偷面积”的传统办法，甚至已经号称将新房实用率推到140%以上。
大盈家
招商在广州推出的第四代住宅。资料图片
随着“三孩”政策全面放开了，许多城市家庭都希望买一套或换一套大房子。年初，“好房子建设”首度写进政府工作报告，商品房住宅标准的“迭代升级”，无疑将驶入快车道。现在我们看得到的利好，最核心的有几点：
一是新建住宅建筑层高不得低于3米，卧室和起居室的净高不得低于2.6米等；二是4层及以上的住宅必须至少配置一台电梯，12层及以上的住宅应至少配两台；三是提高住宅隔声和噪声指标，优化采光与日照设计，每套住宅应至少有一个卧室或起居室能满足日照标准……其他细节还有很多，在此不一一赘述。
可以预见的是，好房子建设的国标落地后，各地还可能会因城施策，根据本地区楼市特点及行业发展需要出台更高的标准，而且这一趋势已经实实在在发生在眼前。
现在，我们就可以大胆预言，新政策的落地生效将有效增加好房子的供给，从而进一步激发城市居民对新一代住宅的购买热情。
但同时也有人担心，新政不仅重塑了新房市场格局，更对存量房市场形成显著冲击。然而，从行业健康发展的视角审视，新规的深层价值不应被简单解读为存量房的“洪水猛兽”，而应视为推动市场转型、促进供需平衡的重要契机。
不可否认，新一代住宅仅凭超高得房率这一点，就已经因为“隐性扩容”而直接削弱了二手房的价格优势。数据显示，广州链家在售二手房中大盈家，得房率普遍低于100%，且户型设计、采光通风等指标均不及新房。类似情况在深圳同样突出：老旧住宅突击挂牌的现象在今年春节后增长非常突出，而且占了大半以上。有中介透露，这种结构性价差导致核心城市二手房带看量环比骤降，平均成交周期大幅延长。
但好房子卖得快，这本身就是市场的客观规律。就算没有新规出台，那些有着这样或那样缺点的“老破小”，也同样不会有很大吸引力。
因而，目前也有一种理性的声音认为，新规对二手房市场的冲击并非单向挤压。
深圳贝壳研究院的问卷调查显示，计划购房的市民中，第二次、第三次购房者占比约34%，这部分群体对改善型住房的需求持续存在。尽管新政项目蓄客转化率提升至48%，但二手房在区位分布、小户型供应、学位资源等方面仍具不可替代性。例如，广州二手房市场中，学区房、地铁房等特殊属性的房源，价格波动幅度明显小于普通住宅。
由此可见，尽管楼市供应的结构发生了较大变化，但一二手房市场并不是绝对对立的，而具有良性互动和互补关系的特征。
“政策协同+市场调节”双轨制避免市场分化
新规的实质是通过技术标准升级实现隐性去库存。以杭州钱江新城某地块为例，按新政标准核算，楼面价隐性降低28%，开发商利润率提升至9.8%。这种计算方式的转变，使地方政府在不调整名义地价的前提下，实现土地资产的价值重估。同时，新规倒逼开发商提升产品力，推动行业从“规模扩张”向“品质竞争”转型。
在一线城市，这种转型更加明显。深圳TOP10中某房企测算，套内面积新政可使项目去化周期缩短22%，营销费用降低35%。北京朝阳区某改善型购房者发现，新政项目同等总价下，实际得房率较周边二手房高出58%。
这种结构性价差不仅提升了新房竞争力，更倒逼二手房市场进行自我革新。例如，广州部分业主开始主动降低报价，部分房源单价较峰值下调看23%，试图通过价格调整来维持市场流动性。
当然，这并不意味着以后仅凭这只看不见的手，就可以维持市场动态平衡、促进行业健康发展。
好房子建设标准出台前，商品住宅得房率普遍在70%-80%。资料图片
从长远来看，楼市健康发展的核心，确在于构建“品质－价格－服务”的良性循环。开发商应摒弃“高周转”模式，转向“好房子”战略。但是，为了避免新规加剧市场分化，我们仍需构建“政策协同+市场调节”的双轨机制。
在政策层面，可借鉴北上深经验，通过优化限购政策释放改善性需求。例如，广州可考虑取消郊区限购或降低社保年限，深圳可进一步放宽“豪宅线”标准，带动二手房市场活跃度。同时，应加快推进老旧小区改造，将2000年前建成的城市老旧小区纳入城市更新范围，通过加装电梯、增加停车位等措施提升存量房品质。
在市场层面，需建立“新房－二手房”价格传导机制。可参考南京河西某2018年交付小区的案例，通过调整评估标准缩小新老房源价差。例如，银行可对符合新规的住宅给予更高的抵押率，而对老旧房源适当下调评估值，引导资金流向更具增值潜力的房源。此外，可推广“以旧换新”模式，鼓励开发商收购二手房用于保障房或人才房，既缓解新房库存压力，又盘活存量房资源。
对于购房者而言，也应当树立理性消费观念。随着“好房子”标准的普及，房屋将逐步回归居住属性。消费者可根据自身需求选择新房或二手房，避免盲目追涨杀跌。例如，对于年轻家庭，可选择配套完善的新房；而对于注重学区资源的家庭，二手房仍是更优选择。
南方+记者 冯善书大盈家
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